Lorsqu’un bailleur fait face à des loyers impayés en matière de bail commercial, il ne peut pas résilier immédiatement le bail ni reprendre possession des locaux. Le droit encadre strictement la procédure et impose le respect de plusieurs étapes.
Parmi elles, le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue une étape essentielle. C’est le point de départ de la procédure. Le Commissaire de Justice veille à sa régularité afin qu’il produise pleinement ses effets juridiques.
Comment fonctionne le commandement de payer ? Est-il obligatoire ? Quels sont ses effets ? Que se passe-t-il si le locataire ne règle pas sa dette ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Loyers impayés en bail commercial :qu’est-ce qu’un commandement de payer ?
Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice par lequel le bailleur demande officiellement au locataire de régler les loyers et charges impayés.
Si le bail commercial comporte une clause résolutoire – ce qui est le cas de la très grande majorité des baux – cet acte permet de mettre en œuvre cette clause.
Il s’agit d’une dernière mise en demeure revêtue d’effets juridiques particulièrement importants : si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai légal, le bailleur pourra demander au juge de constater la résiliation du bail.
En cas de loyers impayés en bail commercial le commandement de payer est-il obligatoire ?
Oui. En effet, lorsque le bailleur souhaite faire jouer la clause résolutoire, la résiliation automatique prévue par le bail ne peut produire ses effets qu’après la délivrance d’un commandement de payer conforme aux exigences légales.
Par conséquent, à défaut d’un tel commandement, la procédure de résiliation encourt la nullité. Dès lors, le recours à un commissaire de justice est indispensable.
Qui peut délivrer un commandement de payer pour des loyers impayés en bail commercial ?
Un Commissaire de Justice.
Cette compétence exclusive garantit :
- la régularité juridique de l’acte ;
- le respect des mentions obligatoires ;
- une preuve incontestable de sa signification au locataire.
Faire appel à un professionnel dès le premier impayé permet également d’éviter des erreurs de procédure susceptibles de retarder le recouvrement.
Que doit contenir un commandement de payer en cas de loyers impayés en bail commercial ?
Le commandement doit être particulièrement précis.
Il mentionne notamment :
- l’identité des parties ;
- les références du bail commercial ;
- le montant détaillé des loyers, charges et accessoires impayés ;
- la clause résolutoire prévue au contrat ;
- le délai laissé au locataire pour régulariser sa situation ;
- les conséquences du défaut de paiement.
Une erreur dans le montant réclamé ou dans les mentions obligatoires peut fragiliser la procédure.
C’est pourquoi la rédaction de cet acte nécessite une parfaite maîtrise des règles applicables.
De quels délais le locataire dispose t-il pour régler des loyers impayés en bail commercial ?
En matière de bail commercial le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régler les loyers impayés.
Durant ce délai, plusieurs hypothèses sont possibles.
Le locataire paie intégralement, la clause résolutoire ne produit pas effet. Le bail commercial se poursuit normalement.
Le locataire ne paie pas
À défaut de régularisation, le bailleur peut saisir le juge afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire et prononce, le cas échéant, l’expulsion du locataire.
Le locataire demande des délais
Dans certaines situations, le locataire peut solliciter des délais de paiement devant le juge.
Chaque dossier est apprécié au regard de sa situation financière, de sa bonne foi et des circonstances de l’espèce.
Le commandement de payer entraîne-t-il automatiquement l’expulsion en cas de loyers impayés en bail commercial ?
Non.
C’est une confusion fréquente.
Le commandement de payer constitue uniquement la première étape de la procédure.
Même lorsque le délai est expiré sans paiement, le bailleur doit encore engager une procédure devant le juge afin d’obtenir une décision constatant la résiliation du bail et autorisant l’expulsion si celle-ci est nécessaire.
Enfin, l’expulsion elle-même est mise en œuvre exclusivement par un commissaire de justice, dans le respect des règles légales.
Le bailleur ne peut jamais reprendre les locaux de sa propre initiative.
Comment récupérer des loyers impayés en bail commercial ?
Oui, mais indirectement.
Son premier objectif est de mettre en œuvre la clause résolutoire.
Parallèlement, le bailleur peut engager des démarches destinées à obtenir le paiement des sommes dues.
Une fois un titre exécutoire obtenu, différentes mesures d’exécution peuvent être envisagées :
- saisie des comptes bancaires ;
- saisie des créances ;
- saisie-vente du mobilier professionnel ;
- autres mesures adaptées à la situation du débiteur.
Le choix de la procédure dépend notamment de la solvabilité du locataire et des garanties disponibles.
Que se passe-t-il en cas de loyers impayés en bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?
Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, les règles deviennent plus complexes.
Les droits du bailleur demeurent, mais leur exercice est soumis à des dispositions particulières, notamment concernant :
- la déclaration de créance ;
- les loyers antérieurs ;
- les loyers postérieurs au jugement d’ouverture ;
- la poursuite ou la résiliation du bail.
Dans ce contexte, une réaction rapide est essentielle afin de préserver les intérêts du bailleur.
Pourquoi faire intervenir un commissaire de justice dès le premier loyer impayé ?
Beaucoup de bailleurs attendent plusieurs mois avant d’agir.
Cette attente complique souvent le recouvrement.
L’intervention rapide d’un commissaire de justice permet notamment :
- d’analyser la situation juridique du bail ;
- de vérifier les sommes réellement exigibles ;
- de délivrer un commandement de payer conforme aux exigences légales ;
- d’accompagner le bailleur dans la procédure judiciaire ;
- de mettre en œuvre les mesures d’exécution nécessaires après obtention d’un titre exécutoire.
Agir rapidement augmente souvent les chances de récupérer les loyers impayés.
Questions fréquentes sur les loyers impayés en bail commercial
Peut-on envoyer une lettre recommandée à la place d’un commandement de payer ?
Non. Une lettre recommandée peut constituer une relance amiable, mais elle ne remplace pas le commandement de payer lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre la clause résolutoire.
Le bail commercial est-il automatiquement résilié à l’expiration du délai d’un mois ?
Non. En pratique, c’est le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire ordonne, si nécessaire, les mesures qui en découlent.
Peut-on réclamer uniquement une partie des loyers impayés ?
Oui, mais il est généralement préférable que le commandement porte sur l’ensemble des sommes exigibles afin d’éviter les difficultés ultérieures.
Combien coûte un commandement de payer en matière de bail commercial ?
Le coût dépend notamment de la nature de l’acte et des diligences accomplies. Votre commissaire de justice pourra vous communiquer un devis adapté à votre situation.
En conclusion
Le commandement de payer constitue une étape incontournable de la procédure de résiliation d’un bail commercial pour loyers impayés. Parce qu’il produit des effets juridiques déterminants, sa rédaction et sa signification doivent être réalisées avec une grande rigueur.
Une intervention rapide permet souvent de limiter l’accumulation de la dette et de préserver les intérêts du bailleur.
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Sources juridiques :
- Code de commerce, article L. 145-41 (clause résolutoire en matière de bail commercial) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477
- Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 111-1 et suivants (exécution forcée après obtention d’un titre exécutoire) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025025642